신축빌라 전세, 꼭 주의해서 확인해야 하는 것들

김윤정 기자 / 기사승인 : 2020-10-17 14:48:50
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[파이낸셜경제=김윤정 기자] 내 집마련이 꿈인 것은 동서양을 막론하고 고개가 끄덕이는 아주 현실적인 소박한 꿈이다.


그 꿈이 현실에선 아득히 멀어보이는 건 그 소박한 꿈을 위해 소득의 일정부분을 비축할 여력에 비해 물가상승률은 천정부지로 하늘높은 줄 모르고 뛰어 올라 집 값 상승이 아닐까?  

 

▲   픽사베이 이미지

최근 자고 일어나면, 신문 방송에서 나오는 기사의 대부분은 집 값이 눈에 뛰게 번쩍 올라있다거나, 전세 값 폭등으로 이어져 이전 집 구매할 가격으로 전셋가가 정해진다는 뉴스다.
 

이에 신혼집을 마련하거나 전셋집을 구하려는 사람들은 아파트를 포기하고 빌라로 눈을 돌리는데 이것에도 애로가 만만찮다.


빌라 전세를 생각하는 사람들 중 전세가격이나 구매가격의 근소한 차액에 아예 사버릴까 하는 생각을 가진 사람도 있을 것이다. 그런데 막상 사려니 아파트에 비해 빌라는 환금성이 낮아 전세로 살자는 생각을 하게 된다. 

 

신축빌라 전세를 생각하는 사람들이 많은데, 신축빌라 전세를 생각하고 있다면 여러모로 따져 보아야 할 것들이 있다.


위치와 크기는 뒤로 밀어놓더라도 집주인과 세입자간의 주택비용 비율을 알아보아 집값에 비해 터무니없이 높은 전세가격이거나 전세가격에 집을 구매할 수 있다면 조심해야 한다.


예를 들어 빌라 가격이 1억8,000만원인데 요즘 전세가 폭등으로 1억 6,000만원이 전셋가이라면 그것도 신축빌라 전세로 주인이 아직 정해지지 않았다면 더욱 주의를 요한다.


요즘 신축빌라는 건설사가 지은뒤 빌라의 환금성문제로 구매가 빈번하게 일어나지 않아 세입자를 먼저 구하고 그 뒤에 전세를 낀 빌라를 매매하는 것이 통념화 되어있다고 한다.


위의 예처럼 1억8,000만원 신축빌라라면 전세보증금 1억6,000만원의 세입자를 구하고, 나머지 차액 2,000만원만 소액 갭 투자할 집 주인을 구하는 것이 대부분이기 때문이다.


실제 신축빌라 분양 광고에서 실입주 금액이 2,000만원~5,000만원만 들어가면 00평 빌라 소유주가 된다는 등의 광고를 볼수 있다.


이런 신축빌라은 대부분 전세를 끼고 집 주인을 구하는 것이 대부분인데 이러한 빌라에는 전세 대출금이 높게 잡혀 있다. 원래 집 값 시세보다 업 계약된 전세자금 대출을 받는 경우가 많기 때문이다.


자금이 부족한 전세 구매자에게 업 계약된 전세자금 대출을 받게 해 전세를 놓으니, 집 구매자는 나머지 소액으로 집을 구매할 수 있게 된다. 이것은 집주인이나 전세자 모두 자본이 별로 들어가지 않는 허수계약으로 전세자가 만기가 되어 나가게 되었을 때 문제가 발생한다.

 

집 값하락에 따라 주인이 전세금을 돌려 주지 못하게 되는데, 보증보험에도 들어있지 않다면 깡통전세로 낭패를 보게 된다.

 

전세가격이 하락해  1억대로 주변 전셋가가 형성된다면, 집 주인은 6,000만원의 차액을 보장해 주어야 하거나, 전세를 얻는 사람이 대출금을 상환하지 못하게 되면 집 주인은 집 값 하락시와 이러한 문제를 해결해야 할 상황을 맞게 된다. 세입자 입장에서 이러한 경우를 대비해 전세보증보험을 가입해 놓는 것이 좋다. 

 

보험에 들어 놓으면, 전세 기간이 만료한 후 집 주인이 전세 비용을 돌려주지 못할때라도 보증보험에서 전세보증금을 돌려 받을 수 있기 때문이다. 그 뒤는 보증보험과 집주인과의 문제이니 신경쓰지 않아도 된다. 

 

하지만 이때도 보증보험에서는 부채비율이 높은 주택은 가입을 거절 할 수도 있으니 주의해야 한다. 부동산업계에서도 올 전세로 임대하는 신축빌라가 많다며, 저렴하게 빌라를 사서 올 리모델링해서 전세를 높게 받는 사람들이 있다고 한다. 새로 만들어져 보기 좋은 집도 좋으나 내 자금이 안전한 집을 먼저 찾는데 우선이라고 말하며, 중개보수에서도 몇백씩 주게 되니, 전세금이 안전한 내 집을 최우선으로 찾으라고 권한다.

 

만약 신축빌라에 전세를 들어갈 계획이 있다면 적어도 이러한 문제는 꼭 검토하는 것이 좋다.

 

파이낸셜경제 / 김윤정 기자 goinfomaker@gmail.com 

 

 

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